Хорошие новости для застройщиков

Портал Novostroy-SPb.ru и группа компаний «Доверие» каждый месяц готовят материалы о тенденциях в девелопменте и архитектуре. Почему застройщикам не стоит ждать "райской жизни", и почему для них это хорошие новости рассуждает генеральный директор Дмитрий Панов. 

Объем выданных ипотечных займов в 2016 году может сравняться с рекордными показателями 2014 года, заявил на днях глава Минстроя Михаил Мень. И это несмотря на то, что в стране с начала года появилось 5 миллионов «новых бедных русских» - тоже, кстати, по данным государственной статистики. Противоречия на этом не заканчиваются: рейтинговое агентство стройкомплекса (РАСК) прогнозирует, что показатели деятельности застройщиков сократятся на 25% по итогам года, а тем временем только в I квартале 2016 года в Петербурге и пригороде было продано около 1 млн м2 жилья, что на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По готовности купить новую квартиру петербуржцы обгоняют представителей всех других регионов нашей страны, правда, по количеству просроченных выплат по ипотечным займам мы также во главе списка.

Вот и получается, что поводов  для оптимизма у застройщиков, с одной стороны, не так много. И законодательство ужесточается, и платежеспособный спрос падает, а себестоимость строительства который месяц растет. По некоторым оценкам, затраты на возведение квадратного метра в объекте комфорт класса для девелопера с начала 2015 года выросли до 20%.

При этом показатели деятельности несмотря ни на что обнадеживают даже самых отъявленных пессимистов. Например, по прогнозам в 2016 году в Петербурге планируется к вводу 215,6 тыс. кв. м элитного жилья. Это в 2 раза больше, чем в прошлом году и, более того, это наибольший прирост за последние 4 года.

Многие участники рынка отметят, что достижения строительной отрасли происходят вопреки всем обстоятельствам, и тем более, вопреки действиям правительства. Вот только это не совсем так. Достаточно вспомнить теорию «крысиного рая». Пусть сравнение не совсем лестное для девелоперов, тем не менее, более чем показательное.

В 70-х годах двадцатого века американский ученый-этолог Джон Кэлхун провел ряд занимательных экспериментов с грызунами. А именно он поместил их в идеальные условия с комфортной температурой, достатком еды и пространства. Создал им, так называемый, «крысиный рай», в котором росту популяции не препятствовало ничто. Вот только итогом эксперимента стало полное вымирание группы.

Получается, что застройщикам стоит благодарить правительство даже за самые сложные для их деятельности законные акты. Впрочем, если разобраться причина кроется и в том, что российский рынок девелопмента просто переходит на новую стадию развития. В целом, отрасль достаточно молода – ведь развивается она не более 25 лет, и все это время мы находились в фазе становления. Популяция застройщиков росла, прибыльность бизнеса была значительно выше, чем в той же Европе. Вот только в таких условиях постоянного роста отрасль рано или поздно получила бы системный кризис, находить выход из которого было бы не в пример сложнее необходимости подстраиваться под новую правовую и экономическую реальность.

Ужесточение законодательства, снижение норм прибыльности, изменения потребностей покупателя – все это следствие того, что российский девелопмент просто переходит в фазу зрелости. Формируется рынок покупателя, когда клиент уже в большей степени влияет на предложение. Это, конечно, приведет к сужению рынка – уменьшению количества игроков и объектов. Но ведь именно этими факторами и характеризуется переход от количества к качеству.

И пусть «райской» жизни застройщикам ждать не придется, но как показывает практика это более чем оптимистичная новость.