Изменения в 214-ФЗ: исполнимы или губительны?

Сегодня в формате конференции, посвященной недавним поправкам в 214-ФЗ, прошло заседание комитета по жилой недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». Мероприятие поддержала редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга».

На конференции выступили председатель комитета по жилой недвижимости РГУД, председатель комитета по строительству и девелопменту петербургского регионального отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов, генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, представители компании «Baker McKenzie» - советник Ольга Аникина и юрист Ольга Панькова и вице-президент по правовым вопросам «ЮИТ-СПб» Михаил Макаров.

Напомним, президент РФ Владимир Путин 31 июля 2017 года подписал федеральный закон, регулирующий деятельность компенсационного фонда в сфере долевого строительства. В соответствии с законом, на смену страхованию ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан в жилищное строительство, придёт государственный компенсационный фонд защиты дольщиков.

Однако, по мнению многих участников строительного рынка, новые поправки едва ли будут способствовать защите дольщиков, но, при этом, значительно осложнят деятельность застройщиков и девелоперов.

Текущая редакция закона вводит ограничения в части расходов застройщиков, однако предложенная номенклатура не соответствует сложившейся практике. В частности, застройщик не может тратить деньги на строительство объектов общего пользования и их подключение к сетям инженерной инфраструктуры.

Появились и препятствия для исполнения застройщиком гарантийных обязательств по ранее введенным домам: данная статья просто не предусмотрена для целевого использования средств. Более того, существует запрет на осуществление операций по расчетному счету застройщика в несвязанных со строительством нового объекта целях.

Вопросы возникают и в части ограничений прав застройщиков при работе с уполномоченными банками. Во-первых, законом не обозначен момент завершения процедур банковского контроля – фактически банк должен контролировать девелопера даже после ввода объекта в эксплуатацию. Во-вторых, закон не ограничивает размер комиссии банка, однако ограничивает застройщика в возможности сменить кредитную организацию. 

Новое правило «один застройщик-одно разрешение на строительство» ставит под вопрос и реализацию проектов комплексного освоения территорий. Закон также не позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенных вне границ земельного участка. То есть данные затраты невозможно разделить пропорционально между несколькими проектами, возводящимися по разным разрешениям, даже в случаях если они расположены в границах одного элемента планировочной структуры.

Кроме того, новые поправки формируют почву и для «потребительского экстремизма»: отказ дольщика, в том числе необоснованный, от подписания акта приемки-передачи квартиры может парализовать работу застройщика. В этом случае проект считается незавершенным, и застройщику блокируется возможность использовать прибыль от текущего проекта и начинать новый.

По словам участников конференции, прогнозируемые последствия нововведений связаны с сжатием девелоперского рынка. Также ожидаемы увеличение стоимости строительства, которое неизбежно скажется на стоимости квадратного метра для дольщиков, сложность вхождения в отрасль для новых компаний, сокращение числа мелких и средних застройщиков на рынке недвижимости, а также монополизация отрасли. Кроме того, застройщики будут вынуждены перестроить организационные и финансовые модели своей деятельности.

Резюмируя свое выступление, Дмитрий Панов отметил, что привлечение профессионального сообщества к процессам законотворчества позволит формировать законодательную базу, отвечающую интересам, как бизнеса, так и потребителей. Он также подчеркнул, что сегодня при участии общественных организаций сформирован и направлен на рассмотрение пул поправок к текущей редакции 214-ФЗ.